26/10/2020 - CIRCULAR 10/2020 Decret Llei 34/2020, de 20 d'octubre, de mesures urgents de suport a l'activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats

En data 22 d'octubre de 2020 es va publicar en el “Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya” (DOGC) el Decret llei 34/2020, de 20 d'octubre de mesures urgents de suport a l'activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats. Segons el que es preveu en la Disposició final segona d'aquest Decret llei, l'entrada en vigor es va produir el mateix dia de la seva publicació.

Conforme a l'assenyalat en l'Exposició de motius, l'aprovació del Decret llei precitat ha estat motivada per l'impacte causat per les mesures de suspensió i restricció d'activitats econòmiques adoptades front la pandèmia de la COVID.

Acords anteriors

Conforme al que es preveu en la Disposició Transitòria d'aquest, la part arrendatària podrà fer ús de les facultats atribuïdes pel Decret llei amb independència dels acords als que haguessin arribat les parts contractants amb anterioritat a l'entrada en vigor d'aquest.

L'anterior significa que l'arrendatari podrà invocar l'aplicació d'aquestes mesures, encara que existissin acords previs per a la flexibilització de les rendes.

Modificació de las condicions del contracte

En el cas que es decretessin per l'autoritat competent mesures de suspensió del desenvolupament de l'activitat o de restricció de l'aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d'activitats industrials i comercials a conseqüència de la COVID-19, la part arrendatària podrà requerir una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte.

El Decret llei únicament resultaran d'aplicació en els contractes subscrits a partir de l'1 de gener de 1995.

Des de la data del requeriment, l'arrendador ja no podrà girar els rebuts de renda, fins que transcorri el mes de negociació o, en el seu cas, fins que s'arribi a un acord entre les parts.

Regles aplicables davant la falta d’acord entre les parts

Tanmateix, si les parts no arriben a un acord en relació a la modificació de les condicions del contracte en el termini d'un mes a comptar des del requeriment anteriorment indicat, s'aplicaran una sèrie de regles, que permetran reduccions de renda i d'altres quantitats degudes per la part arrendatària:

(i) en cas de suspensió del desenvolupament de l'activitat, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària hauran de reduir-se en un cinquanta per cent (50%) respecte de les vigents mentre duri la mesura de suspensió.

Els arrendataris que hagin vist suspesa la seva activitat durant més de tres mesos en un any des de l'entrada en vigor de la mesura podran desistir del contracte d'arrendament sense penalització mentre duri aquesta circumstància i fins a tres mesos després del cessament complet de la restricció. Per dur-ho a terme l'arrendatari haurà de notificar-lo fefaentment a l'arrendador amb un mes d'antelació.

En l'actualitat, consta decretada la suspensió de l'activitat de bars, restaurants, gimnasos, centres d'estètica, bingos, casinos, sales de joc i ludoteques.

(ii) en cas de restricció parcial de l'aprofitament material de l'immoble, es reduirà la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d'aprofitament de l'immoble.

La pèrdua de l'aprofitament de l'immoble es calcularà a través de la reducció d'aforament, horaris o qualssevol altres limitacions imposades per la norma.

Actualment, i en aplicació de la Resolució SLT/2546/2020, de 15 d'octubre, consten decretades mesures de restricció parcial en l'aprofitament de l'immoble pels teatres, comerços, botigues de 24 hores i hotels.

En cas de suspensió d'activitat o restricció parcial de l'aprofitament de l'immoble, la prestació de serveis d’entrega a domicili o de recollida de productes en l'establiment no exclourà l'aplicació de les regles anteriorment sintetitzades.

Aplicació de les garanties addicionals al pagament de la renda

L'arrendatari podrà exigir a l'arrendador que imputi totalment o parcialment al pagament de les rendes, l'import de les garanties lliurades (a excepció de l'import de la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l'organisme oficial competent).

Aquestes garanties hauran de ser restituïdes per l'arrendatari en el termini màxim d'un any a comptar des de la desaparició de les mesures restrictives o amb caràcter previ en el cas que venci el contracte, si aquest venciment és anterior.

Clàusula rebus sic stantibus

Finalment, s'estableix que, en el termini de 2 anys, des de l'entrada en vigor del Decret llei, la Generalitat haurà d'aprovar un projecte de llei que modifiqui el Codi Civil Català per a la inclusió de la clàusula rebus sic stantibus amb la finalitat que pugui ser aplicada pels Tribunals en aquells supòsits en els quals existeixi un canvi imprevist de les circumstàncies.

Departament Jurídic