RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS
POR LA LEY 1/2022, DE 3 DE MARZO
El 7 de marzo de 2022 se publicó en el DOGC, núm. 8619, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, la cual modificó parcialmente la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 con el objetivo de afrontar las consecuencias económicas y sociales de la pandemia Covid-19 sobre el derecho a la vivienda.
1.- Modificación de la Ley 18/2007, de Vivienda.
1.1.- Incumplimiento de la función social y requerimiento de cumplimiento.
El artículo 1 de la Ley 1/2022 modifica el artículo 5 de la Ley de Vivienda, estableciéndose en el redactado actual que existirá incumplimiento de la función social de la propiedad cuando:
• La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada durante un periodo de más de dos años, a cuya situación no se ve alte-rada por las ocupaciones sin título habilitante, ni por la transmisión de la titularidad a favor de una persona jurídica.
• Se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de in-terponer demanda judicial en los términos de la Ley 24/2015.
De este modo, el nuevo redactado del art. 2 bis de la Ley de Vivienda, considera que los dos primeros supuestos que acaban de indicarse constituyen un incumplimiento del deber de los propietarios de las edificaciones a dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
Igualmente, se introduce un nuevo apartado 3 bis en el artículo, donde se indica que también se considerará incumplimiento de la función social cuando los propietarios hayan sido requeridos para adoptar las medidas necesarias para cumplir la función social y, pese a ello, hayan incumplido el requerimiento en el plazo establecido por la administración competente.
Se añade un apartado 6 al artículo 42 de la Ley de Vivienda, en virtud del cual se establece que,
si la Administración requiere a una persona jurídica privada titular de una vivienda para que adopte las medidas necesarias en aras a que la vivienda se destine a la residencia de personas, deberá advertirla de que, en caso de no ocuparse en el plazo establecido, se podrá proceder a la ejecución forzosa mediante la imposición de una multa coercitiva, la cual ascenderá a 1.000 euros por vivienda desocupada, por lapsos de tiempo de un mes, con un importe máximo del 50% del precio estimado de vivienda. Asimismo, la Ley 1/2022, precisa que dicha advertencia deberá incluir la posibilidad de declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad a los efectos de iniciar, en su caso, el procedimiento para su expropiación forzosa.
1.2.- Subrogación de las obligaciones de los propietarios personas jurídicas.
La Ley añade un importante apartado 5 al artículo 126 de la Ley de Vivienda, donde se indica que, en caso de transmisión de la vivienda, cuando el nuevo propietario sea una persona jurídica, éste se subrogará en la posición del antiguo propietario, resultando responsable de las eventuales infracciones cometidas por el éste, de forma que, en caso de existir, deberá asumir los incumplimientos de la función social de la propiedad, con independencia del momento de la ocupación.
1.3.- Infracciones graves y muy graves.
Se modifica el artículo 123 de la Ley de Vivienda, indicando que será infracción muy grave incumplir con un requerimiento de la administración competente.
Se modifica asimismo el artículo 124 de la Ley de Vivienda y se incluye como infracción grave:
– Negarse a suministrar datos a la administración, no facilitar las funciones de infor-mación, control o inspección o incumplir las obligaciones de comunicación veraz de los datos que deben ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de vivien-das ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
– Incumplir en la formulación de la propuesta obligatoria de alquiler social con los requisitos vigentes en el momento que corresponda formalizarla.
En este sentido, pese a que no ha sido objeto de reforma por la Ley 1/2022, debe recordarse que, conforme el artículo 118 de la Ley de Vivienda, las infracciones graves se sancionan con una multa de 9.001 a 90.000 euros, mientras que las muy graves se sancionan con una multa de 90.001 a 900.000 euros.
Finalmente, el artículo 8 de la Ley 1/2022, añade una disposición adicional vigésima séptima a la ley de Vivienda, por medio de la cual se insta a crear un Registro de grandes tenedores de vivienda (dicho concepto se verá más adelante), en el que se deben inscribir quienes ostenten dicha condición. Así, la inscripción debía realizarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la ley o, en su caso, en un mes desde que se cumplan con los requisitos de gran tenedor. Asimismo, los grandes tenedores que sean personas jurídicas, tendrán que comunicar el número y relación de viviendas de su titularidad a Habitatge.
No obstante, los expertos indican que como dicho registro se encuentra todavía en fase de elaboración, por lo que hasta que no esté efectivamente finalizado y en pleno funcionamiento no podrá realizarse ningún trámite. En cualquier caso, resulta recomendable contactar con Habitatge para informase sobre la posibilidad de inscripción para evitar eventuales sanciones.
2.- Modificación de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
En primer lugar, se modifica el apartado 4 del artículo 5, así como la letra b del apartado 9 del mismo artículo, indicándose que:
• Las personas obligadas a ofrecer un alquiler social deberán notificar al Ayuntamiento que corresponda y a Habitatge la comunicación que se haya remitido a las personas con derecho a obtener un alquiler social, así como la oferta económica que se les haya realizado, en el plazo de tres días hábiles, desde que la hayan efectuado.
• Se reduce a 10 el número de viviendas para que una persona jurídica sea conside-rada como gran tenedor (antes eran 15), con la excepción de los promotores sociales, personas jurídicas con más de un 15% de superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, así como entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen vivienda a personas en situación de vulnerabilidad especial.
Se modifica el apartado 1 del artículo 7 de la Ley 24/2015. La redacción actual permite a la Administración acordar la cesión obligatoria de vivienda por un periodo de siete años, a diferencia de los tres de la redacción anterior, para incorporarlas al Fondo de viviendas de alquiler social, en el caso de viviendas vacías propiedad de personas jurídicas, cuando, además de los requisitos que legalmente ya se exigían , previamente el propietario haya incumplido el requerimiento relativo a la obligación de cumplimiento con la función social de la propiedad.
Se añade un artículo 10, por medio del cual se establece que los arrendatarios de un alquiler social tendrán derecho a formalizar un nuevo contrato siempre que continúen en una situación de exclusión residencial, extremo que se deberá acreditar al menos cuatro meses antes de la expiración del contrato. En este sentido, algunos expertos entienden que el arrendador no estará obligado a solicitar la documentación necesaria en aras a acreditar la permanencia de la situación de vulnerabilidad, sino que será obligación del arrendatario del alquiler social, de querer permanecer en el mismo régimen legal, el solicitar la documentación necesaria.
Finalmente, se añade una disposición adicional primera a la Ley 24/2015, donde se indica que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
– Desahucio por vencimiento de la duración del título que habilita la ocupación, cuya propuesta de alquiler social deberá ser de idéntica duración a la establecida a en la LAU, esto es, en la actualidad, 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas grandes tenedores, con la excepción de las Entidades financieras y fondos de capi-tal riesgo y de titulización de activos, para quienes se establece un plazo de 12 años.
– Desahucio por falta de título jurídico si esta falta proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de una deuda hipotecaria.
– Desahucio por falta de título jurídico si el demandante es una Entidad financiera y fondo de capital riesgo y de titulización de activos y, además, concurre alguna de las siguientes circunstancias: (i) que vivienda esté inscrita en el registro de viviendas, (ii) que la ocupación se hiciese antes de 1 de junio de 2021, (iii) que los ocupantes en los dos años anteriores no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento y (iv) que exista un informe favorable sobre la situación de riesgo de exclusión residencial.
El apartado 2 del mismo artículo, establece que los procedimientos en trámite en los que no se acredite la existencia de una oferta previa de alquiler social deberán interrumpirse para que la oferta pueda formularse o, en su caso, para acreditar la existencia de dicha formulación. Una vez realizadas las alegaciones o, en su caso, transcurrido el plazo otorgado para realizarlas, si el demandante no acreditare el ofrecimiento o si existiera discusión acerca de si la misma cumple con los requisitos necesarios, el Juzgado dará traslado al Juzgado de la situación Administración, continuando el procedimiento. En este sentido, los criterios unificadores de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 21 de febrero de 2020 señalan, no obstante, que el ofrecimiento de un alquiler social no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o admisibilidad de la demanda judicial, en tanto la consecuencia de dicho incumplimiento es la imposición por parte de la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas por la Ley 18/2007.
A los efectos de determinar cuándo se produce una situación de riesgo de exclusión residencial, indica el legislador introduce una disposición adicional cuarta, donde se indica que el afectado debe presentar: (i) la documentación acreditativa con su identidad, (ii) sus ingresos, (iii) la falta de alternativa de vivienda propia y (iv) su situación de empadronamiento efectivo en la vivienda. Así, una vez recibida toda esta documentación, el obligado a presentar el alquiler social deberá presentar la oferta en el plazo de un mes.
En todo caso, según expone la Ley 1/2022, lo indicado en el párrafo anterior será de aplicación mientras no se regule por medio de Reglamento, de tal modo que, una vez realizado este, habrá que estar a lo dispuesto en él.
Por último, esta misma Disposición Adicional, faculta a los grandes tenedores que estén obligados a ofrecer un alquiler social de una vivienda -siempre que no se trate de Entidades financieras y fondos de capital riesgo y de titulización de activos- a solicitar que dicha vivienda sean arrendada por Habitatge, por el periodo establecido en la LAU. En cuanto al precio a abonar por Habitatge al titular de la vivienda, la letra b) de dicha disposición, establece que Habitatge deberá satisfacer en concepto de renta el equivalente al módulo de las Viviendas de Protección Oficial, hasta que no se apruebe la orden prevista en el apartado 5 del artículo 83 bis de la Ley del derecho a la vivienda. Al respecto, indicar que, a fecha 9 de marzo de 2022, el precio del
módulo en viviendas de protección oficial ubicadas en Barcelona se situaba en los 8,11 euros por metro cuadrado.
3.- Modificación de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
La Ley 1/2022, modifica varios apartados del artículo 15 de la Ley 4/2016, no obstante, dicho artículo, en esencia, dispone que la ley dota a las administraciones competentes de la facultad de expropiación forzosa por causa de interés social a los efectos de atender con carácter preferente las necesidades de vivienda a las personas en situación de exclusión residencial. En este sentido, indica el nuevo redactado que será causa de interés social el incumplimiento de la función social de la propiedad que regula el artículo 5 de la Ley de la Vivienda (sintetizado en el anterior apartado 1.1).
En último lugar, la Ley 1/2022 introduce una disposición adicional y una transitoria en virtud de la cual se indica que:
– El Gobierno dispone del plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley, cuyo plazo vence a fecha 7 de marzo de 2023, para elaborar un texto refundido de toda la normativa en materia del derecho de vivienda.
– Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado an-tes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación.
