Medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio

Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria

Beneficiarios de las medidas

Las medidas adoptadas por el Gobierno solo afectarán a:

• Los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda.

• Los autónomos o PYMES cuya actividad esté vinculada al turismo, la hostelería o el comercio.

De este modo, no podrán solicitarlas:

• Las Grandes Empresas, definidas como aquellas empresas que reúnan dos de los requisitos previstos en el Artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

(a) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros;

(b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros

(c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta;

• Las Empresas cuya actividad no esté relacionada con el turismo, la hostelería y el comercio.

Quedan expresamente excluidos de la aplicación de este Decreto, los Arrendadores que estén incursos en un procedimiento concursal o que acrediten que, en caso de aplicarlo, pueden encontrarse en situación de insolvencia inminente o actual.

Medidas acordadas

Las medidas contenidas en el RDL 35/2020 se dividen en dos grupos:

(i)    Las que afectan a arrendadores que tienen la consideración de Gran Tenedor (con más de 10 inmuebles urbanos excluidos garajes y trasteros o titulares de menos inmuebles cuando la superficie construida total de los mismos sea superior a 1.500 m2).

(ii)    Las que afectan a pequeños propietarios.

A.- Medidas que afecten a arrendadores con consideración de Grandes Tenedores:

El Artículo 1 del RD-Ley 35/2020, establece que el Arrendatario tendrá derecho a solicitar al Arrendador, antes del día 31 de enero de 2021, alguna de las siguientes medidas:

i)    Bonificación del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado en fecha 25 de octubre de 2020 – y que vence, si no hay prórrogas, el próximo día 9 de mayo de 2021-, y hasta un plazo máximo de CUATRO (4) MESES más desde que se levante dicho estado de alarma, es decir, hasta el 9 de septiembre de 2021.

ii)    Una moratoria (aplazamiento) en el pago del 100% del importe de las rentas arrendaticias que se devenguen desde el 25 de octubre de 2020 y durante todo el periodo en que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno (9 de mayo de 2021) y hasta un máximo de CUATRO (4) MENSUALIDADES, es decir, hasta el 9 de septiembre de 2021.

En este segundo supuesto, el Arrendatario deberá pagar las rentas arrendaticias aplazadas en el plazo máximo de DOS (2) AÑOS, a contar desde el mes siguiente a que finalice la moratoria descrita en el párrafo anterior, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o de sus prórrogas. A tal efecto, en el supuesto de que el contrato de arrendamiento venza con anterioridad al indicado plazo máximo de 2 años, el aplazamiento únicamente se podrá limitar a la duración máxima del contrato en caso de que sea inferior.

En ambos casos, la reducción y/o aplazamiento no afectará a los gastos de comunidad, mantenimiento etc. en el supuesto de que se haya pactado su repercusión al Arrendatario, por lo que estos gastos deberán pagarse íntegramente por el Arrendatario y no serán ni bonificados ni aplazados.

El Arrendatario podrá indicar la medida que desea que le resulte de aplicación, sin embargo, el Arrendador dispondrá de SIETE (7) DÍAS HÁBILES, desde dicha solicitud, para contestar y DECIDIR la medida que decide aplicar. De este modo, con independencia de lo solicitado por el Arrendatario, será el Arrendador quien decida qué medida de las dos quiere aplicar, siempre y cuando dicha decisión se comunique en el plazo de 7 días hábiles. En caso de que el Arrendador no conteste en el plazo señalado, la medida que se aplicará será la solicitada por el Arrendatario. La medida escogida se aplicará en la mensualidad siguiente al vencimiento de dicho plazo.

Existencia de un acuerdo previo

Estas medidas no deberán aplicarse en el supuesto de que el Arrendador y el Arrendatario hubieran alcanzado a un acuerdo con carácter previo al día 23 de diciembre de 2020, salvo que en dicho acuerdo se adopten medidas que venzan antes del 9 de septiembre de 2021 (o más tarde si se prorroga el estado de alarma).

En dicho supuesto el Arrendatario podrá solicitar al Arrendador (siempre y en todo caso antes del 31 de enero de 2021) que se apliquen dichas medidas para las mensualidades que no hayan quedado cubiertas por el acuerdo previo y hasta como máximo el día 9 de septiembre de 2021 (si no se prorroga el estado de alarma actual).

B.- Medidas que afecten a arrendadores con consideración de pequeños propietarios

El Artículo 2 del RD-Ley 35/2020, establece que el Arrendatario tendrá derecho a solicitar al Arrendador que tenga 10 o menos inmuebles, antes del día 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre y cuando dicho aplazamiento o una rebaja de renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. En este caso la medida no es de obligado cumplimiento para el Arrendador, por lo que podrá denegar su concesión.

En este caso, el legislador ha previsto que, si las partes llegan a un acuerdo, éstas podrán disponer de la fianza prevista en el Artículo 36 de la LAU para pagar toda o algunas de las rentas arrendaticias aplazadas, estableciendo que en caso de disponer de ellas el Arrendatario las deberá reponer en el plazo máximo de un año (o menos en el supuesto de que el contrato venza con carácter previo).

Igualmente, el Artículo 13 prevé que los pequeños propietarios (no así los Grandes Tenedores) que concedan una rebaja puedan aprovecharse de beneficios fiscales. En este sentido. se recomienda a los Clientes que recaben el correspondiente asesoramiento en materia fiscal, a fin y efecto de que les informen sobre esta medida y en caso de aplicación, la tengan en cuenta en la declaración correspondiente al ejercicio 2021.

Requisitos exigibles a los arrendatarios beneficiarios de las medidas

En los Artículos 3 y 4 se establecen los requisitos que deberá cumplir el Arrendatario (autónomo o PYME) para poder solicitar las medidas prevista en este decreto:

1)    Que haya visto suspendida su actividad como consecuencia de la aplicación de las medidas decretadas por el Gobierno, debiendo aportar certificado expedido por la AEAT o por la entidad competente sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado y, además, cumplir los siguientes requisitos:

–    En caso de autónomos:

• Estar afiliado y en situación de alta a la fecha de la declaración del estado de alarma (25 de octubre de 2020), en el Régimen de la Seguridad Social o en una mutualidad sustitutoria del RETA.

• Certificado expedido por la AEAT u órgano autonómico competente, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

–    En caso de PYME, que no se superen dos de los límites establecidos en el artículo 257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y que son los siguientes:

• Que el total de las partidas del del activo no supere los 4M€.

• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8M€.

• Que el número medio de trabajadores durante el ejercicio sea inferior a 50.

2)    En caso de no haber quedado suspendida la actividad, el Arrendatario deberá cumplir con los mismos requisitos y, además, acreditar que la facturación del mes natural anterior al de la solicitud de la medida, se ha reducido en un 75% con respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes con respecto al año anterior. Para acreditar dicho requisito se deberá aportar:

–    Declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de facturación en los términos señalados.

El Arrendador podrá solicitar al Arrendatario que le muestre los libros contables que soportan los datos contenidos en dicha declaración responsable.

Indebida aplicación de las medidas

Por último, el Artículo 5 del RDL 35/2020 prevé sanciones para aquellos arrendatarios que soliciten la aplicación indebida de las medidas previstas en este decreto, debiendo responder en tal caso de los daños y perjuicios, gastos y otras responsabilidades que dicha actuación haya podido ocasionar al arrendador. 

Deseamos que la presente Circular haya sido de su interés. Para cualquier aclaración o duda con relación a todas estas medidas, o las que se han adoptado anteriormente, de las cuales los hemos informado en las últimas circulares y notas de urgencia, y las que se tomarán en los días que vendrán, no duden al contactarnos para resolver sus preguntas.