El día 23 de diciembre de 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre (en adelante “RDL 37/2020”), en donde, entre otras, se establecen medidas sobre los desahucios de vivienda habitual, para arrendatarios u ocupantes que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID’19. Dicha normativa entró en vigor desde el momento de su publicación en el BOE.

Suspensión de los desahucios para ARRENDATARIOS vulnerables sin alternativa habitacional

En el Artículo 1, se modifica el Artículo 1 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, estableciéndose que, desde la entrada en vigor de este Decreto (23/12/2020) y hasta la finalización del estado de alarma (inicialmente prevista para el 09/05/2021) en los procedimientos verbales de reclamación de rentas o finalización de contrato (desahucios), que pretendan la recuperación de la posesión de la vivienda, se haya o no suspendido previamente el procedimiento, el arrendatario podrá iniciar un incidente de suspensión del procedimiento por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que le impida encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Estas medidas dejarán de surtir efecto cuando se levante el estado de alarma (previsiblemente el día 9 de mayo de 2021).

El Juez deberá dar traslado de la solicitud de suspensión al Arrendador para que, en el plazo de 10 días pueda acreditar, en su caso, que también está en situación de vulnerabilidad o podría estarlo en caso de que se acuerde la suspensión del procedimiento.

Una vez presentados ambos escritos, el Juzgado dará traslado a los servicios sociales para que valoren la vulnerabilidad alegada por ambos, debiendo emitir Informe en el plazo máximo de 10 días identificando las medidas que deberán ser aplicadas por la administración competente.

Una vez recibido el Informe el Juez deberá dictar un auto acordando la suspensión del lanzamiento (si se ha acreditado la vulnerabilidad del arrendatario) o levantando la suspensión del procedimiento (en caso de que no se haya acreditado la vulnerabilidad del arrendatario o haya sido acreditada la vulnerabilidad del arrendador). Una vez dictado el Auto la administración competente deberá adoptar las medidas previstas en el Informe de los servicios sociales y buscar una alternativa habitacional, y una vez dispongan de ella, lo comunicarán inmediatamente al Juzgado para que puedan levantar la suspensión.

Suspensión de los desahucios para OCUPANTES vulnerables sin alternativa habitacional

El Decreto añade un Artículo 1 bis al Decreto 11/2020, de 31 de marzo, y concede a los ocupantes que no tengan título habilitante la facultad de solicitar la suspensión de un procedimiento de juicio verbal de desahucio, en caso de que concurra la misma situación de vulnerabilidad prevista para los arrendatarios. No obstante, en este caso, sólo lo podrá solicitar el ocupante en caso de que el propietario de la vivienda sea una persona jurídica o una persona física titular de más de 10 viviendas (Gran Tenedor).

Una vez solicitado el Juez seguirá los mismos trámites que los previstos para el caso de que quien lo solicite sea el arrendatario y, una vez recibido el Informe de servicios sociales, valorará y ponderará el caso concreto teniendo en cuenta lo siguiente:

–    Si la entrada o permanencia en la vivienda está justificada por una situación de extrema necesidad (situación que valorará en base al Informe de los servicios sociales).

–    La cooperación de los ocupantes con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para buscar una alternativa habitacional.

Para que opere la suspensión del procedimiento, el ocupante deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad y, además, ser:

(i)    Persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre;

(ii)    Víctima de violencia sobre la mujer o;

(iii)    Tener a su cargo y en la misma vivienda a alguna persona dependiente o menor de edad.

Dichos requisitos deberán ser acreditados documentalmente por el ocupante.

En paralelo el Juez remitirá la documentación a los servicios sociales para que emitan informe y valoren si concurre la vulnerabilidad alegada, y en caso de que concurra, para que determinen las medidas que deberán ser aplicadas.

Una vez recibido el Informe, el Juez dictará auto acordando la suspensión o la continuación del procedimiento. En caso de suspensión ésta se levantará en cuanto se hayan adoptado las medidas por los organismos competentes o como máximo en cuanto se levante el estado de alarma.

En ningún caso procederá la suspensión, cuando la entrada o permanencia en la vivienda ocupada, haya tenido lugar en los siguientes casos:

–    Cuando la vivienda sea propiedad de una persona física y tenga instalada en ella su residencia habitual o su segunda residencia.

–    Cuando la vivienda sea propiedad de una persona jurídica y ésta haya cedido la vivienda (por cualquier título) a una persona física que tuviera instalada en ella su vivienda habitual o su segunda residencia.

–    Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de un delito.

–    Cuando existan indicios razonables de que la vivienda se esté utilizando para actividades ilícitas.

–    Cuando las viviendas ocupadas sean de titularidad pública o privada y hayan sido destinadas a vivienda social y ya hubieran sido asignadas.

–    Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente decreto (23/12/2020).

Compensación a los arrendadores y propietarios afectados por la suspensión de los desahucios

Los arrendadores y propietarios afectados por la suspensión de un desahucio en los términos previstos en el RDL 37/2020, podrán solicitar una compensación económica, en caso de que las autoridades competentes no hubieran adoptado las medidas previstas en el Informe de los servicios sociales y no hubieran encontrado una alternativa habitacional en el plazo de TRES (3) MESES siguientes a la emisión del Informe.

Los arrendadores y propietarios podrán solicitar una compensación durante el periodo que medie entre el auto por el que se acuerde la suspensión del procedimiento y el levantamiento de la misma o hasta que finalice el estado de alarma (si esta fecha es posterior).

La compensación podrá solicitarse por el arrendador o por el propietario de la vivienda ocupada:

–    Si la solicita el arrendador, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en base al índice de referencia u otras referencias representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador. Si el importe que resulte es superior a la renta que venía percibiendo o figurase en el contrato, la compensación se ajustará a la renta dejada de percibir más los gastos corrientes.

–    Si la solicita el propietario que ha visto ocupada su vivienda, deberá acreditar que la suspensión le ha ocasionado un perjuicio económico por encontrarse la vivienda ocupada en proceso venta o arrendada, con anterioridad a la entrada en el Inmueble. Si se acreditara la concurrencia del perjuicio económico, podrá solicitar una renta de un valor medio al de una vivienda en el entorno en base al índice de referencia u otras referencias representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido.

En ambos casos la solicitud podrá presentarse hasta UN (1) MES después de la vigencia del estado de alarma (09/06/2021) y deberán exponer en la misma una exposición razonada y justificada de la compensación que consideren procedente en base al criterio indicado con anterioridad.

Deseamos que la presente Circular haya sido de su interés. Para cualquier aclaración o duda con relación a todas estas medidas, o las que se han adoptado anteriormente, de las cuales los hemos informado en las últimas circulares y notas de urgencia, y las que se tomarán en los días que vendrán, no duden al contactarnos para resolver sus preguntas.

Cordialmente.